Immobilienkauf in Thailand als Ausländer: der vollständige Leitfaden

Thailand hat sich zu einem der attraktivsten Immobilienmärkte Südostasiens für ausländische Käufer entwickelt. Warmes Klima, vergleichsweise günstige Preise und eine wachsende Expat-Gemeinde machen das Land für Investoren, Ruheständler und Zweitwohnsitzkäufer spannend.

Thailand hat allerdings sehr spezifische Gesetze zum ausländischen Immobilienbesitz, und diese Regeln zu verstehen ist vor jedem Kauf unerlässlich.

Dieser Leitfaden erklärt, wie Ausländer in Thailand legal Immobilien erwerben können, welche Einschränkungen gelten und worauf während des Kaufprozesses zu achten ist.

Dürfen Ausländer in Thailand Immobilien besitzen?

Die kurze Antwort: ja, aber mit Einschränkungen.

Das thailändische Recht unterscheidet verschiedene Formen des Immobilienbesitzes:

• Grundstücke
• Eigentumswohnungen (Condominiums)
• Leasehold-Immobilien (langfristige Pacht)

Als Ausländer kann man in der Regel kein Grundstück direkt erwerben, es gibt aber mehrere legale Wege, eine Immobilie zu kontrollieren oder zu nutzen.

Kauf einer Eigentumswohnung (die häufigste Option)

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist die einfachste und rechtlich sicherste Option für Ausländer.

Das thailändische Recht erlaubt Ausländern, Wohnungen in einem Condominium vollständig (freehold) zu besitzen, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Die zentrale Regel: 49 %-Quote für ausländisches Eigentum

Ausländer können zusammen bis zu 49 % der gesamten verkaufbaren Fläche eines Condominium-Gebäudes besitzen.

Beispiel:
Hat ein Gebäude 100 Einheiten, dürfen Ausländer insgesamt 49 davon besitzen.

Ist die Quote ausgeschöpft, können weitere Ausländer in diesem Gebäude keine Wohnungen mehr im Freehold erwerben.

Anforderung an ausländische Währung

Beim Kauf einer Wohnung müssen die Mittel in der Regel aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen werden.

Die Bank in Thailand stellt daraufhin ein Dokument aus, das sich nennt:

Foreign Exchange Transaction Form (FET)

Es belegt, dass die Gelder aus dem Ausland überwiesen wurden, und ist für die Eigentumsübertragung im Land Department erforderlich.

Hauskauf in Thailand

Ausländer können in Thailand kein Grundstück direkt erwerben, weshalb der Kauf eines freistehenden Hauses komplizierter ist.

Es gibt jedoch mehrere legale Strukturen.

Option 1: Leasehold

Eine gängige Lösung ist ein langfristiger Pachtvertrag.

Typische Struktur:

• Leasehold über 30 Jahre
• In einigen Fällen enthalten Verträge Verlängerungsklauseln

Leasehold wird häufig in Ferienorten genutzt, etwa in:

• Hua Hin
• Phuket
• Koh Samui

Beachte jedoch: Verlängerungsklauseln sind nach thailändischem Recht nicht garantiert, daher ist rechtliche Beratung empfehlenswert.

Option 2: Eigentum über eine thailändische Gesellschaft

Einige Ausländer kaufen Immobilien über eine thailändische Gesellschaft.

In dieser Struktur:

• besitzt die Gesellschaft das Grundstück
• und der Ausländer kontrolliert die Gesellschaft

⚠️ Wichtige Warnung: das thailändische Recht verbietet Nominee-Gesellschafter (thailändische Staatsbürger, die nur auf dem Papier als Gesellschafter auftauchen).

Kommen die Behörden zu dem Schluss, dass die thailändischen Gesellschafter nur Strohmänner sind, kann die gesamte Struktur als illegal gewertet werden.

Deshalb ist fundierte rechtliche Beratung entscheidend.

Wie läuft der Immobilienkauf in Thailand ab?

Der Kaufprozess umfasst in der Regel folgende Schritte.

1. Auswahl der Immobilie

Zuerst wählst du eine Immobilie aus und prüfst die wichtigsten Angaben:

• Eigentumsverhältnisse
• Art der Eigentumsurkunde
• Status der Ausländerquote (bei Condominiums)

Die sicherste Eigentumsurkunde in Thailand heißt:

Chanote (Nor Sor 4 Jor)

2. Reservierungsvertrag

Käufer unterzeichnen in der Regel einen Reservierungsvertrag und zahlen eine Anzahlung.

Typische Reservierungsanzahlung: 50.000 – 200.000 THB

Damit wird die Immobilie vorübergehend vom Markt genommen.

3. Due Diligence

Bevor es weitergeht, sind rechtliche Prüfungen empfehlenswert:

• Überprüfung der Eigentumsurkunde
• Bestätigung der Eigentümerschaft
• Baugenehmigungen
• Stand der Ausländerquote im Condominium
• Hintergrund des Bauträgers (bei Neuprojekten)

4. Kaufvertrag

Käufer und Verkäufer unterzeichnen einen Sales and Purchase Agreement (SPA).

Der Vertrag regelt:

• Kaufpreis
• Zahlungsplan
• Übergabetermin
• Pflichten beider Parteien

5. Eigentumsübertragung im Land Department

Die endgültige Eigentumsübertragung erfolgt im thailändischen Land Department.

Dabei:

• wird das Eigentum offiziell übertragen
• werden Steuern und Gebühren bezahlt
• wird die Eigentumsurkunde aktualisiert

Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf

Immobilientransaktionen umfassen mehrere staatliche Gebühren.

Typische Kosten:

Gebühr	Geschätzte Kosten
Übertragungsgebühr	2 % des Immobilienwerts
Stempelsteuer	0,5 %
Quellensteuer	Variabel
Anwaltskosten	Je nach Kanzlei

Bei vielen Transaktionen werden diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Immobilienpreise in Hua Hin

Hua Hin zählt zu den beliebtesten Immobilienmärkten Thailands für Ausländer.

Typische Preisspannen:

Immobilientyp	Preisspanne
Eigentumswohnung	2 – 6 Mio. THB
Reihenhaus	3 – 7 Mio. THB
Poolvilla	6 – 20 Mio. THB
Luxusvilla	über 20 Mio. THB

Die Preise hängen von Lage, Qualität des Projekts und Entfernung zum Strand ab.

Häufige Fehler ausländischer Käufer

Ausländische Käufer geraten manchmal in Schwierigkeiten, weil sie das lokale Recht nicht ausreichend verstehen.

Typische Fehler:

• Grundstücke direkt auf den Namen eines Ausländers erwerben
• Illegale Nominee-Strukturen nutzen
• Auf eine juristische Due Diligence verzichten
• Die Ausländerquote des Condominiums nicht prüfen
• Mündlichen Abmachungen vertrauen

Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Anwalt und einem seriösen Immobilienmakler reduziert das Risiko deutlich.

Lohnt sich ein Immobilienkauf in Thailand als Investment?

Für viele Ausländer ist eine Immobilie in Thailand nicht nur eine Geldanlage, sondern auch eine Lebensentscheidung.

Die Vorteile:

• Relativ günstige Immobilienpreise
• Starke Nachfrage nach Mietobjekten in Touristengebieten
• Hohe Lebensqualität
• Wachsende Expat-Communities

Allerdings unterscheiden sich die Immobiliengesetze von denen westlicher Länder, und du solltest die rechtlichen Rahmenbedingungen immer gründlich kennen, bevor du investierst.

Wie dir i24 Global helfen kann

Ein Immobilienkauf in Thailand ist rechtlich anspruchsvoll und erfordert sorgfältige Planung. Bei i24 Global bieten wir ausländischen Käufern in ganz Thailand umfassende Immobilienleistungen:

• Immobiliensuche und Marktberatung
• Koordination der juristischen Due Diligence
• Vermittlung von Anwälten und Maklern
• Überprüfung der Ausländerquote
• Unterstützung beim FET (Foreign Exchange Transaction Form)
• Begleitung bei der Übertragung im Land Department
• Prüfung von Leasehold-Verträgen
• Einrichtung von Gesellschaften zur Immobilienhaltung (wo legal)
• Übersetzungen und Dokumentenservice
• Komplette Koordination des Immobilienkaufs

Wir sprechen fließend Englisch und kennen die besonderen Herausforderungen, denen ausländische Käufer beim Immobilienkauf in Thailand begegnen. Unser Ziel ist es, deinen Immobilienkauf transparent, rechtssicher und stressfrei zu gestalten.

Kontaktiere uns noch heute per WhatsApp, LINE oder telefonisch unter +66600035933. Ob du gerade erst Anlagemöglichkeiten prüfst oder schon kaufbereit bist – wir begleiten dich durch den gesamten Immobilienkaufprozess in Thailand.