Comprar una propiedad en Tailandia siendo extranjero: guía completa

Tailandia se ha convertido en uno de los mercados inmobiliarios más atractivos del Sudeste Asiático para los compradores extranjeros. El clima cálido, unos precios relativamente asequibles y una comunidad expat en crecimiento hacen que el país sea interesante para inversores, jubilados y quienes buscan una segunda residencia.

Sin embargo, Tailandia tiene leyes muy específicas sobre la propiedad inmobiliaria en manos extranjeras, y es fundamental entender esas reglas antes de cualquier compra.

Esta guía explica cómo pueden comprar los extranjeros de forma legal en Tailandia, qué restricciones existen y a qué prestar atención durante el proceso.

¿Pueden los extranjeros ser propietarios en Tailandia?

La respuesta corta es: sí, pero con limitaciones.

La ley tailandesa distingue entre varios tipos de propiedad:

• Suelo
• Condominios
• Propiedad en régimen de leasehold (arrendamiento de larga duración)

Por norma general, los extranjeros no pueden ser dueños directos del suelo en Tailandia, aunque existen varias vías legales para controlar o usar una propiedad.

Comprar un condominio (la opción más habitual)

Comprar un condominio es la opción más sencilla y la que ofrece más seguridad jurídica a los extranjeros.

La ley tailandesa permite a los extranjeros tener unidades de condominio en plena propiedad (freehold), siempre que se cumplan ciertas condiciones.

La regla clave: el cupo del 49 % de propiedad extranjera

Los extranjeros pueden poseer hasta un 49 % del total de superficie vendible de un edificio de condominio.

Ejemplo:
Si un edificio tiene 100 unidades, los extranjeros pueden ser dueños en conjunto de 49.

Una vez alcanzado ese cupo, nuevos extranjeros ya no pueden adquirir unidades en ese edificio en régimen de freehold.

Requisito de moneda extranjera

Al comprar un condominio, los fondos deben transferirse normalmente desde el extranjero en divisa extranjera.

El banco tailandés emite entonces un documento llamado:

Foreign Exchange Transaction Form (FET)

Este documento acredita que el dinero ha entrado desde fuera de Tailandia y es necesario para transmitir la propiedad en el Land Department.

Comprar una casa en Tailandia

Los extranjeros no pueden ser dueños directos del suelo, por lo que comprar una casa exenta es más complicado.

Aun así, existen varias estructuras legales.

Opción 1: propiedad en leasehold

Una solución habitual es un contrato de arrendamiento a largo plazo.

Estructura típica:

• Arrendamiento de 30 años
• En algunos casos, los contratos pueden incluir cláusulas de renovación

El leasehold es muy común en zonas turísticas como:

• Hua Hin
• Phuket
• Koh Samui

Ten en cuenta que las cláusulas de renovación no están garantizadas por la ley tailandesa, por lo que se recomienda asesoramiento legal.

Opción 2: propiedad a través de una sociedad tailandesa

Algunos extranjeros compran su propiedad mediante una sociedad tailandesa.

En este esquema:

• La sociedad es propietaria del terreno
• El extranjero controla la sociedad

⚠️ Aviso importante: la ley tailandesa prohíbe a los socios nominee (ciudadanos tailandeses inscritos como socios solo sobre el papel).

Si las autoridades determinan que los socios tailandeses son meros prestanombres, la estructura puede considerarse ilegal.

Por eso es imprescindible un asesoramiento legal adecuado.

¿Cómo es el proceso de compra en Tailandia?

La compra suele seguir estos pasos.

1. Selección del inmueble

El primer paso es elegir un inmueble y verificar los datos básicos:

• Situación de la propiedad
• Tipo de título de propiedad
• Cupo extranjero (para condominios)

El título más seguro en Tailandia se llama:

Chanote (Nor Sor 4 Jor)

2. Contrato de reserva

Los compradores suelen firmar un acuerdo de reserva y pagar un depósito.

Depósito de reserva habitual: 50 000 – 200 000 THB

Con eso se retira temporalmente el inmueble del mercado.

3. Due diligence

Antes de avanzar, se recomienda hacer comprobaciones legales:

• Verificación del título de propiedad
• Confirmación del propietario
• Licencias de obra
• Estado del cupo extranjero en el condominio
• Solvencia del promotor (en proyectos nuevos)

4. Contrato de compraventa

El comprador y el vendedor firman un Sales and Purchase Agreement (SPA).

El contrato define:

• Precio de compra
• Calendario de pagos
• Fecha de transmisión
• Obligaciones de ambas partes

5. Transmisión en el Land Department

La transmisión definitiva se realiza en el Land Department tailandés.

Durante el proceso:

• La propiedad se transfiere oficialmente
• Se pagan impuestos y tasas
• Se actualiza el título de propiedad

Impuestos y tasas al comprar una propiedad

Las transacciones inmobiliarias conllevan varias tasas oficiales.

Costes habituales:

Concepto	Coste aproximado
Tasa de transmisión	2 % del valor del inmueble
Impuesto de actos jurídicos documentados	0,5 %
Retención fiscal	Variable
Honorarios legales	Según abogado

En muchas operaciones estos costes se reparten entre comprador y vendedor.

Precios inmobiliarios en Hua Hin

Hua Hin se ha convertido en uno de los mercados inmobiliarios más populares entre los extranjeros en Tailandia.

Rangos de precio habituales:

Tipo de propiedad	Rango de precio
Condominio	2 – 6 millones de THB
Adosado	3 – 7 millones de THB
Villa con piscina	6 – 20 millones de THB
Villa de lujo	Más de 20 millones de THB

Los precios dependen de la ubicación, la calidad de la promoción y la distancia a la playa.

Errores frecuentes de los compradores extranjeros

Los compradores extranjeros a veces tienen problemas por no entender bien la ley local.

Errores habituales:

• Comprar terreno directamente a nombre de un extranjero
• Utilizar estructuras ilegales con socios nominee
• Saltarse el due diligence legal
• No comprobar el cupo extranjero del condominio
• Confiar en acuerdos verbales

Trabajar con un abogado con experiencia y una agencia inmobiliaria de confianza reduce enormemente los riesgos.

¿Es una buena inversión comprar propiedad en Tailandia?

Para muchos extranjeros, la propiedad en Tailandia no solo es una inversión, también una decisión de estilo de vida.

Entre las ventajas destacan:

• Precios relativamente asequibles
• Fuerte demanda de alquiler en zonas turísticas
• Alta calidad de vida
• Comunidades de expatriados en crecimiento

Eso sí, la regulación inmobiliaria difiere de la de los países occidentales, y conviene entender bien el marco legal antes de invertir.

Cómo puede ayudarte i24 Global

Comprar una propiedad en Tailandia implica complejidad legal y una buena planificación. En i24 Global, ofrecemos a los compradores extranjeros servicios inmobiliarios integrales en toda Tailandia:

• Búsqueda de inmuebles y orientación de mercado
• Coordinación del due diligence legal
• Contactos con abogados y agencias
• Verificación del cupo extranjero
• Asistencia con el FET (Foreign Exchange Transaction Form)
• Apoyo en la transmisión en el Land Department
• Revisión de contratos de leasehold
• Constitución de sociedades para titularidad (cuando es legal)
• Traducciones y gestión documental
• Coordinación integral de la compra

Hablamos inglés con fluidez y entendemos los retos específicos a los que se enfrentan los compradores extranjeros al adquirir una propiedad en Tailandia. Nuestro objetivo es que tu compra sea transparente, jurídicamente segura y libre de estrés.

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