Zakup nieruchomości w Tajlandii jako cudzoziemiec: kompletny przewodnik

Tajlandia stała się jednym z najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości w Azji Południowo-Wschodniej dla zagranicznych nabywców. Ciepły klimat, stosunkowo przystępne ceny nieruchomości i rosnąca społeczność ekspatów sprawiają, że kraj ten jest atrakcyjny dla inwestorów, emerytów i osób poszukujących drugiego domu.

Jednakże w Tajlandii obowiązują szczegółowe przepisy dotyczące zagranicznej własności nieruchomości, a zrozumienie tych zasad jest niezbędne przed dokonaniem jakiegokolwiek zakupu.

W tym przewodniku wyjaśniono, w jaki sposób obcokrajowcy mogą legalnie kupić nieruchomość w Tajlandii, jakie obowiązują ograniczenia i na co zwrócić uwagę podczas procesu zakupu.

Czy obcokrajowcy mogą posiadać nieruchomość w Tajlandii?

Krótka odpowiedź brzmi: tak, ale z ograniczeniami.

Prawo tajskie rozróżnia różne rodzaje własności nieruchomości:

• Ziemia
• Kondominia
• Nieruchomość dzierżawiona

Cudzoziemcy na ogół nie mogą posiadać ziemi bezpośrednio w Tajlandii, ale istnieje kilka legalnych sposobów kontrolowania lub korzystania z nieruchomości.

Kupno mieszkania (najczęstsza opcja)

Kupno kondominium jest dla obcokrajowców najprostszą i prawnie bezpieczną opcją.

Prawo tajskie zezwala obcokrajowcom na posiadanie lokali mieszkalnych prawo własności, pod warunkiem spełnienia określonych warunków.

Kluczowa zasada: 49% limitu własności zagranicznej

Cudzoziemcy mogą posiadać do 49% całkowitej powierzchni sprzedaży w budynku wielorodzinnym.

Przykład:
Jeżeli w budynku znajduje się 100 mieszkań, cudzoziemcy mogą łącznie posiadać 49 z nich.

Po wyczerpaniu kwoty zagranicznej dodatkowi cudzoziemcy nie mogą nabywać lokali w tym budynku na zasadach pełnej własności.

Wymóg waluty obcej

Kupując mieszkanie, środki z reguły należy przelać z zagranicy w walucie obcej.

Bank w Tajlandii wystawia dokument o nazwie:

Formularz transakcji walutowej (FET)

Dokument ten stanowi dowód, że środki zostały przekazane spoza Tajlandii i jest wymagany do przeniesienia własności w Departamencie Gruntów.

Kupno domu w Tajlandii

Cudzoziemcy nie mogą bezpośrednio posiadać ziemi w Tajlandii, co oznacza, że zakup samodzielnego domu jest bardziej skomplikowany.

Istnieje jednak kilka struktur prawnych.

Opcja 1: Nieruchomość dzierżawiona

Typowym rozwiązaniem jest długoterminowa umowa najmu.

Typowa struktura:

• Dzierżawa na 30 lat
• W niektórych przypadkach umowy mogą zawierać klauzule przedłużenia

Nieruchomości dzierżawione są powszechnie wykorzystywane w obszarach wypoczynkowych, takich jak:

• Hua Hin
• Phuket
• Koh Samui

Jednakże, klauzule przedłużenia nie są gwarantowane na mocy prawa tajskiego, dlatego zaleca się poradę prawną.

Opcja 2: Własność firmy w Tajlandii

Niektórzy obcokrajowcy kupują nieruchomości za pośrednictwem tajskiej firmy.

W tej strukturze:

• Firma jest właścicielem gruntu
• Cudzoziemiec kontroluje firmę

⚠️ Ważne ostrzeżenie: Prawo tajskie zabrania akcjonariuszy figurantów (Obywatele Tajlandii wymienieni jako akcjonariusze wyłącznie na papierze).

Jeżeli władze ustalą, że tajlandzcy akcjonariusze to jedynie osoby nominowane, strukturę można uznać za nielegalną.

Z tego powodu właściwa konsultacja prawna jest kluczowa.

Jak wygląda proces zakupu nieruchomości w Tajlandii?

Kupno nieruchomości zwykle przebiega zgodnie z poniższymi krokami.

1. Wybór nieruchomości

Pierwszym krokiem jest wybór nieruchomości i weryfikacja podstawowych szczegółów:

• Stan własnościowy
• Rodzaj tytułu własności
• Limit własności zagranicznej (dla mieszkań)

Najbezpieczniejszy tytuł własności w Tajlandii nazywa się:

Chanote (Nor Sor 4 Jor)

2. Umowa rezerwacyjna

Kupujący zazwyczaj podpisują umowę rezerwacyjną i wpłacają zadatek.

Typowy depozyt rezerwacyjny: 50 000 – 200 000 THB

To tymczasowo usuwa nieruchomość z rynku.

3. Należyta staranność

Przed przystąpieniem do dalszych czynności zaleca się przeprowadzenie kontroli prawnej:

• Weryfikacja tytułu własności
• Potwierdzenie własności
• Pozwolenia na budowę
• Status limitu kondominium
• Tło programistyczne (dla nowych projektów)

4. Umowa sprzedaży i kupna

Kupujący i sprzedający podpisują umowę sprzedaży i zakupu (SPA).

Umowa określa:

• Cena zakupu
• Harmonogram płatności
• Data przeniesienia
• Obowiązki obu stron

5. Przeniesienie własności w Wydziale Gruntów

Ostateczny transfer odbywa się w tajskim Departamencie Ziemi.

Podczas tego procesu:

• Własność została oficjalnie przeniesiona
• Podatki i opłaty są płacone
• Tytuł własności został zaktualizowany

Podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości

Transakcje dotyczące nieruchomości obejmują kilka opłat rządowych.

Typowe koszty obejmują:

Opłata	Przybliżony koszt
Opłata za transfer	2% wartości nieruchomości
Opłata skarbowa	0,5%
Podatek u źródła	Różnie
Opłaty prawne	W zależności od prawnika

W wielu transakcjach koszty te są dzielone pomiędzy kupującego i sprzedającego.

Ceny nieruchomości w Hua Hin

Hua Hin stał się jednym z najpopularniejszych rynków nieruchomości dla obcokrajowców w Tajlandii.

Typowe przedziały cenowe:

Typ nieruchomości	Przedział cenowy
Kondominium	2 – 6 milionów THB
Kamienica	3 – 7 milionów THB
Willa z basenem	6 – 20 milionów THB
Luksusowa willa	Ponad 20 milionów THB

Ceny uzależnione są od lokalizacji, jakości zabudowy i odległości od plaży.

Typowe błędy popełniane przez zagranicznych kupujących

Zagraniczni nabywcy czasami napotykają problemy z powodu niezrozumienia lokalnych przepisów.

Typowe błędy obejmują:

• Kupowanie ziemi bezpośrednio na nazwisko cudzoziemca
• Korzystanie z nielegalnych struktur akcjonariuszy nominowanych
• Pomijanie należytej staranności prawnej
• Nie sprawdzanie kwoty zagranicznej kondominium
• Ufanie ustnym umowom

Współpraca z doświadczonym prawnikiem i renomowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami znacznie zmniejsza ryzyko.

Czy zakup nieruchomości w Tajlandii to dobra inwestycja?

Dla wielu obcokrajowców nieruchomość w Tajlandii to nie tylko inwestycja, ale także wybór stylu życia.

Korzyści obejmują:

• Stosunkowo przystępne ceny nieruchomości
• Silny popyt na wynajem w obszarach turystycznych
• Wysoka jakość życia
• Rosnące społeczności ekspatów

Jednak przepisy dotyczące nieruchomości różnią się od tych w krajach zachodnich, a kupujący powinni zawsze zapoznać się z ramami prawnymi przed dokonaniem inwestycji.

Jak i24 Global może pomóc

Kupno nieruchomości w Tajlandii wiąże się ze złożonością prawną i starannym planowaniem. W i24 Global zapewniamy kompleksową obsługę nieruchomości dla zagranicznych nabywców na terenie całej Tajlandii:

• Wyszukiwanie nieruchomości i wskazówki rynkowe
• Koordynacja due diligence prawnego
• Polecenia prawników i agentów nieruchomości
• Weryfikacja kwot zagranicznych
• Pomoc w zakresie FET (Foreign Exchange Transaction Form).
• Wsparcie w zakresie transferu Departamentu Ziemi
• Przegląd umowy najmu
• Konfiguracja firmy w zakresie własności nieruchomości (jeśli jest to legalne)
• Usługi tłumaczeniowe i dokumentacyjne
• Pełna koordynacja zakupu nieruchomości

Mówimy płynnie po angielsku i rozumiemy wyjątkowe wyzwania, przed którymi stają zagraniczni nabywcy przy zakupie nieruchomości w Tajlandii. Naszym celem jest, aby zakup Twojej nieruchomości był przejrzysty, bezpieczny prawnie i bezstresowy.

Skontaktuj się z nami już dziś za pośrednictwem WhatsApp, LINE lub telefonu pod numerem +66600035933. Niezależnie od tego, czy badasz możliwości inwestycyjne, czy jesteś gotowy do zakupu, jesteśmy tutaj, aby poprowadzić Cię przez cały proces zakupu nieruchomości w Tajlandii.