Покупка недвижимости в Таиланде: правовые правила и то, что иностранцы должны знать (2026)

Покупка недвижимости в Таиланде может быть отличным решением для инвестиций или образа жизни. Однако правовая структура сильно отличается от Европы или США. Иностранцы не могут просто купить землю напрямую, и непонимание правил может быть дорогостоящим.

Ниже приведено четкое объяснение правовой базы для иностранцев, покупающих недвижимость в Таиланде в 2026 году.

Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в Таиланде?

Короткий ответ:

Иностранцы могут владеть кондоминиумыНо, как правило, не может иметь земля напрямую.

Тайское законодательство о собственности четко отделяет владение землей от владения зданием. Понимание этого различия очень важно.

1.Покупка кондоминиума (самый безопасный вариант)

Кондоминиумы являются единственным видом недвижимости, которой иностранцы могут владеть в Таиланде с полным юридическим правом.

Юридические требования:

• Правило иностранной квоты: Максимум 49% общей площади квартиры в любом здании кондоминиума может принадлежать иностранцам. Остальные 51% должны принадлежать Таиланду.
• Право собственности: Вы получаете Сноска Зарегистрируйтесь на свое имя.
• Перевод иностранной валюты: Деньги на покупку должны быть переведены из-за рубежа в иностранной валюте. Ваш банк будет выдавать Форма валютных операций (FETF) как доказательство.

Преимущества:

• Полная законная собственность - вы владеете единицей, а не арендуете ее
• Может продавать, арендовать или передавать через наследство
• Не требуется тайский супруг или компания
• Четкая правовая защита по тайскому законодательству

Процесс:

1. Убедитесь, что в здании есть иностранная квота.
2. Подписать договор купли-продажи
3. Перевод средств из-за рубежа (поддерживайте банковскую документацию)
4. Регистрация передачи права собственности в Земельном департаменте
5. Получите титул Chanote от вашего имени

Затраты включают:

• Плата за трансфер: 2% от зарегистрированной стоимости (обычно 50/50 между покупателем и продавцом)
• Гербовый сбор: 0,5% (если применимо)
• Удержанный налог: Обычно оплачивается продавцом
• Юридические услуги: Переменная (примерно 1-2% от цены покупки)

2. Арендованная недвижимость (обычно для вилл и домов)

Поскольку иностранцы не могут владеть землей, договоры аренды обычно используются для домов и вилл.

Как это работает:

• Вы арендуете землю (и часто здание) на определенный срок.
• Стандартная аренда: 30 лет (максимум, разрешенный законом)
• Возобновляемые: часто структурированы как 30 + 30 + 30 лет (всего 90 лет), но только первые 30 лет юридически гарантированы.

Важные соображения:

• Первые 30 лет подлежат исполнению: Зарегистрировано в Земельном департаменте
• Продление не гарантируется: Второй и третий 30-летние сроки зависят от готовности землевладельца к продлению.
• Арендодатель зарегистрирован на титульном акте: Это защищает ваши права в период аренды.

Преимущества:

• Доступ к земельной собственности (виллы, дома)
• Как правило, дешевле, чем эквивалентные кондоминиумы
• Может быть унаследован или продан (с согласия землевладельца)

Недостатки:

• Ты не владеешь землей.
• Продление аренды не является автоматическим
• На стоимость перепродажи может повлиять оставшийся срок аренды

3. Владение тайской компанией (законно сложный)

Некоторые иностранцы создали тайскую компанию для покупки земли. Это технически законно, но строго регламентировано.

Структура:

• Иностранец владеет до 49% акций компании
• Тайские акционеры владеют 51% (должны быть настоящими акционерами, а не номинантами)
• Компания покупает и владеет землей

Юридические риски:

• Номинальные акционеры являются незаконными: Использование тайских граждан, которые не инвестируют, противоречит закону (Закон об иностранном бизнесе).
• Правительственный контроль: Власти могут расследовать номинальные соглашения и недействительное владение
• Комплексное соблюдение: Требуются ежегодные аудиты, налоговые декларации, заседания совета директоров

Когда это работает законно:

• Ведение реального бизнеса в Таиланде (отель, гостевой дом, ресторан)
• Тайские деловые партнеры являются реальными инвесторами с законными взносами в капитал.
• Компания активно работает и приносит доход

Предупреждение: Использование номинальных акционеров исключительно для обхода законов о собственности на землю является незаконным и рискованным. Недвижимость, приобретенная таким образом, может быть конфискована.

4.Брак с тайским гражданином

Если вы состоите в браке с гражданином Таиланда, вы не можете владеть землей напрямую. Однако ваш тайский супруг может владеть землей, и для вас есть правовая защита.

Как это работает:

• Земля зарегистрирована на имя вашего тайского супруга
• Вы должны подписать декларацию в Земельном департаменте о том, что используемые средства являются отдельной собственностью вашего супруга (не совместной собственностью).
• Вы можете владеть здание на земельном участке (отдельно от земельной собственности)

Правовая защита:

• Соглашение Usufruct: Дает вам пожизненное право использовать и пользоваться имуществом (даже если брак заканчивается)
• Поверхности: Позволяет владеть строением (домом) отдельно от земельного участка
• Договор аренды: Ваш супруг может арендовать землю на 30 лет

Развод/Смерть:

• Без правовой защиты вы можете потерять доступ к собственности.
• Права Usufruct и Superficic могут защитить ваши интересы
• Брачные соглашения могут помочь уточнить право собственности

5 Альтернативные структуры

Усуфрукт (право на использование)

Узуфрукт дает вам законное право занимать и использовать землю в течение всей вашей жизни (или до 30 лет, в зависимости от того, что короче).

• Зарегистрировано в Земельном департаменте
• Не может быть отозван землевладельцем
• После смерти (не наследуется)
• Полезно для пенсионных свойств

Строительные права (Building Rights)

Позволяет владеть зданием или сооружением на чужой земле.

• Срок действия до 30 лет (возобновляемый)
• Зарегистрировано в Земельном департаменте
• Вы можете продать здание независимо от земли.

Юридические документы, которые вам нужны

При покупке кондо:

• Действительный паспорт с текущей визой
• Форма валютных операций (FETF) Доказательные фонды пришли из-за рубежа
• Договор купли-продажи
• Передача документов В Земельном департаменте
• Сертификат владения кондоминиумом (Шаноте)

При аренде недвижимости:

• Договор аренды (тайская и английская версии)
• Земельный титул копия (Шаноте)
• Регистрация в земельном департаменте (необходимо для обеспечения соблюдения)
• Доказательство оплаты

Для владения компанией:

• Регистрационные документы компании
• Соглашения акционеров
• Меморандум и Устав Ассоциации
• Доказательство реальных инвестиций тайских акционеров

Налоги и сборы

Покупка недвижимости:

• Плата за трансфер: 2% от стоимости зарегистрированного имущества
• Гербовый сбор: 0,5% (если применимо, обычно отменяется, если плата за перевод)
• Удержанный налог: Прогрессивная ставка, основанная на стоимости недвижимости (как правило, ответственность продавца)
• Бизнес-налог: 3,3% (если продавец владел недвижимостью менее 5 лет)

Владение имуществом:

• Годовой налог на недвижимость: 0,02%-0,1% от оценочной стоимости (для жилой недвижимости)
• Общие сборы Condo: Размеры по зданию (обычно 30–80 ТГБ на кв. м в месяц)
• Коммунальные услуги: Электричество, вода, интернет (если применимо)

Продажа собственности:

• Налог на прирост капитала: Включено в расчет налога на удержание
• Комиссия агента по недвижимости: Как правило, 3-5% (оборотный)

Общие подводные камни и как их избежать

1. Номинальные структуры акционеров

Риск: Использование тайских номинантов для владения 51% компании является незаконным и может привести к конфискации имущества.

Решение: Используйте структуры компании только для законных деловых целей с реальными тайскими партнерами.

2. Не регистрировать аренду

Риск: Незарегистрированная аренда в течение 3 лет не имеет юридической силы, если землевладелец продает имущество.

Решение: Всегда регистрируйте долгосрочную аренду в Земельном департаменте.

3. Вербальные соглашения

Риск: Устные обещания о продлении аренды или правах на строительство не подлежат исполнению.

Решение: Убедитесь, что все соглашения написаны на тайском и английском языках и юридически зарегистрированы.

4.Недостаточная надлежащая осмотрительность

Риск: Покупка недвижимости с неясным названием, существующими долгами или юридическими спорами.

Решение: Всегда проводите тщательную проверку:

• Check title deed in Земельный департамент
• Не проверяйте непогашенную ипотеку или залог
• Подтвердить разрешения на строительство (для домов/вилл)
• Обзор юридического управления кондоминиумом и финансового здоровья

5 Игнорирование валютных требований

Риск: Без надлежащей документации FETF вы не можете зарегистрировать право собственности на кондоминиум.

Решение: Переводить средства из-за рубежа в иностранной валюте и хранить все банковские документы.

Финансирование и ипотека

Тайские банки редко предлагают ипотеку иностранцам, если:

• У вас есть тайское разрешение на работу
• В Таиланде можно показать стабильный доход
• Вы предоставляете значительное обеспечение

Типичные условия ипотеки (при утверждении):

• Кредит на стоимость (LTV): 50-70% (для иностранцев ниже)
• Процентные ставки: 5-7% в год
• Срок займа: 10-20 лет

Большинство иностранных покупателей покупают с наличными или безопасным финансированием в своей стране.

Наследование и имущественное планирование

Кондоминиумы, принадлежащие иностранцам, могут быть унаследованы в соответствии с вашим завещанием или законами вашей страны.

Ключевые моменты:

• Составьте завещание (как в Таиланде, так и в вашей стране)
• Зарегистрируйте тайский язык в местном Амфо (районе) или посольстве.
• Наследники могут наследовать, но должны соблюдать правила иностранной квоты при продаже.
• Аренда имущества: права не могут передаваться автоматически (зависит от условий аренды)

Лучшие места для иностранных покупателей недвижимости

Бангкок

• Наибольший спрос на кондоминиумы
• Сильные арендные ставки в центральных районах (Сухумвит, Силом, Сатхорн)
• Цены: 80 000-300 000 + THB за кв.м.

Пхукет

• Популярные для вилл и арендованной недвижимости
• Высокая туристическая зона – хороший арендный потенциал
• Цены: 100 000-400 000 + THB за кв.м (кондо)

Хуа Хин

• Дешевле, чем Бангкок или Пхукет
• Популярны среди пенсионеров и долгосрочных эмигрантов
• Смесь квартир и вилл
• Цены: 50 000-150 000 THB за кв.м.

Чиангмай

• Более низкая стоимость жизни
• Растущее сообщество экспатов
• Хорошо для долгосрочного проживания
• Цены: 40 000–100 000 THB за кв.м.

Паттайя

• Высокое предложение кондоминиумов
• Популярные у пенсионеров
• Конкурентное ценообразование
• Цены: 40 000-120 000 THB за кв.м.

Работа с агентами по недвижимости

Использование лицензированного, авторитетного агента может сэкономить время и снизить риск.

Что искать:

• Инвестиционный совет Таиланда (BOI) или профессиональная ассоциация
• англоязычный (для ясного общения)
• Опыт работы с иностранными покупателями
• Прозрачность в отношении сборов и комиссий

Агентские комиссии:

• Как правило, 3-5% от цены продажи
• Обычно оплачивается продавцом, но проверяется до начала процесса.

Правовая помощь

Наем тайского адвоката, специализирующегося на праве собственности, имеет важное значение.

Услуги, которые они предоставляют:

• Due Diligence о праве собственности
• Обзор контрактов и соглашений
• Регистрация сделок в Земельном департаменте
• Создание структур компании (если применимо)
• Планирование и подготовка недвижимости

Юридические сборы:

• Покупка кондо: 30 000-80 000 THB
• Договоры аренды: 20 000-50 000 THB
• Создание компании: 50 000-150 000 THB

Заключительные рекомендации

Лучшие практики:

• Сделайте свое исследование: Понять тайское законодательство о собственности перед совершением
• Нанимайте профессионалов: Используйте лицензированных агентов и опытных юристов
• Зарегистрируйте все: Аренда, узуфрукты и надбавки должны быть зарегистрированы, чтобы быть подлежащими исполнению
• Сохраните документацию: Особенно FETF для покупки квартиры
• Будьте реалистичны в отношении аренды: Поймите, что продления не гарантированы.
• Избегайте незаконных структур: Номинальные компании могут привести к потере вашей собственности

Как i24 может помочь

В i24 Global мы поддерживаем иностранных покупателей на протяжении всего процесса покупки недвижимости в Таиланде:

• Поиск недвижимости Помощь - помочь вам найти подходящую недвижимость для ваших нужд и бюджета
• Юридические ссылки - связать вас с опытными юристами по недвижимости
• Поддержка Due Diligence - проверка названий, проверка документации
• Переводческие услуги - обеспечение понимания всех контрактов и соглашений;
• Планирование визы и проживания - координация покупки недвижимости с визовыми требованиями
• Полная поддержка переселения - от покупки недвижимости до заселения в

Свяжитесь с нами через WhatsApp, LINE или по телефону +66600035933, чтобы обсудить ваши планы покупки недвижимости. Мы проведем вас через процесс и поможем вам принять обоснованные, юридически обоснованные решения.