การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาติ: คู่มือฉบับสมบูรณ์

ประเทศไทยกลายเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ด้วยอากาศอบอุ่น ราคาที่ยังเข้าถึงได้ และชุมชนชาวต่างชาติที่เติบโตขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้ประเทศไทยเป็นที่สนใจของนักลงทุน ผู้เกษียณ และผู้มองหาบ้านหลังที่สอง

อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยมีกฎหมายเฉพาะเกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการเข้าใจกฎเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ

คู่มือนี้อธิบายวิธีที่ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมาย ข้อจำกัดที่มี และสิ่งที่ควรระวังในขั้นตอนการซื้อ

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้หรือไม่?

คำตอบสั้น ๆ คือ ได้ แต่มีข้อจำกัด

กฎหมายไทยแบ่งประเภทการถือครองอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น:

• ที่ดิน
• ห้องชุด (คอนโดมิเนียม)
• อสังหาริมทรัพย์แบบเช่าระยะยาว (leasehold)

โดยทั่วไปชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงในประเทศไทยได้ แต่ยังมีหลายวิธีที่ถูกกฎหมายในการควบคุมหรือใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์

การซื้อคอนโดมิเนียม (ตัวเลือกที่ได้รับความนิยมที่สุด)

การซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมเป็นทางเลือกที่ง่ายที่สุดและปลอดภัยที่สุดในแง่กฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ

กฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียมในลักษณะ freehold ได้ เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด

หลักสำคัญ: โควต้าการถือครองโดยชาวต่างชาติ 49 %

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49 % ของพื้นที่ขายรวม ในอาคารคอนโดมิเนียม

ตัวอย่าง:
หากอาคารมี 100 ยูนิต ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้รวมกัน 49 ยูนิต

เมื่อเต็มโควต้าแล้ว ชาวต่างชาติรายใหม่จะไม่สามารถซื้อห้องในอาคารนั้นในรูปแบบ freehold ได้อีก

เงื่อนไขเรื่องเงินตราต่างประเทศ

ในการซื้อคอนโดมิเนียม โดยทั่วไปต้องโอนเงินมาจากต่างประเทศในรูปสกุลเงินต่างประเทศ

ธนาคารในไทยจะออกเอกสารที่เรียกว่า:

Foreign Exchange Transaction Form (FET)

เอกสารนี้ใช้เป็นหลักฐานว่าเงินถูกโอนมาจากนอกประเทศไทย และจำเป็นต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

การซื้อบ้านในประเทศไทย

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้โดยตรง ทำให้การซื้อบ้านเดี่ยวซับซ้อนกว่า

อย่างไรก็ตาม มีโครงสร้างทางกฎหมายหลายแบบที่สามารถใช้ได้

ตัวเลือกที่ 1: การเช่าระยะยาว (Leasehold)

ทางเลือกที่นิยมคือ สัญญาเช่าระยะยาว

โครงสร้างที่พบบ่อย:

• สัญญาเช่า 30 ปี
• ในบางกรณีสัญญาอาจมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการต่ออายุ

Leasehold ถูกใช้อย่างแพร่หลายในเมืองท่องเที่ยว เช่น:

• หัวหิน
• ภูเก็ต
• เกาะสมุย

อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดการต่ออายุไม่ได้ถูกรับรองโดยกฎหมายไทย การขอคำปรึกษาจากทนายความจึงเป็นสิ่งที่แนะนำ

ตัวเลือกที่ 2: ถือครองผ่านบริษัทไทย

ชาวต่างชาติบางรายเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทไทย

ในโครงสร้างนี้:

• บริษัทเป็นเจ้าของที่ดิน
• ชาวต่างชาติเป็นผู้ควบคุมบริษัท

⚠️ คำเตือนสำคัญ: กฎหมายไทยห้าม ผู้ถือหุ้นแทน (nominee shareholders) หรือคนไทยที่ถูกระบุเป็นผู้ถือหุ้นเพียงแค่บนกระดาษ

หากเจ้าหน้าที่พิจารณาว่าผู้ถือหุ้นคนไทยเป็นเพียงตัวแทนในนามเท่านั้น โครงสร้างทั้งหมดอาจถือว่าผิดกฎหมาย

ด้วยเหตุนี้ การขอคำปรึกษาทางกฎหมายที่เหมาะสมจึงเป็นสิ่งจำเป็น

กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นอย่างไร?

การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้

1. การเลือกอสังหาริมทรัพย์

ขั้นตอนแรกคือเลือกอสังหาริมทรัพย์และตรวจสอบข้อมูลพื้นฐาน:

• สถานะของเจ้าของ
• ประเภทของโฉนดที่ดิน
• สถานะของโควต้าต่างชาติ (สำหรับคอนโด)

โฉนดที่มีความปลอดภัยสูงสุดในประเทศไทยเรียกว่า:

โฉนดที่ดิน (Chanote / Nor Sor 4 Jor)

2. สัญญาจอง

ผู้ซื้อมักเซ็นสัญญาจองและวางเงินมัดจำ

เงินมัดจำทั่วไป: 50,000 – 200,000 บาท

ในขั้นตอนนี้อสังหาริมทรัพย์จะถูกดึงออกจากตลาดชั่วคราว

3. การตรวจสอบทางกฎหมาย (Due Diligence)

ก่อนเดินหน้าต่อ ขอแนะนำให้ตรวจสอบประเด็นทางกฎหมาย:

• การตรวจสอบโฉนด
• ยืนยันตัวเจ้าของ
• ใบอนุญาตก่อสร้าง
• สถานะโควต้าต่างชาติของคอนโด
• ข้อมูลประวัติของผู้พัฒนาโครงการ (สำหรับโครงการใหม่)

4. สัญญาจะซื้อจะขาย

ผู้ซื้อและผู้ขายลงนามใน สัญญาจะซื้อจะขาย (Sales and Purchase Agreement หรือ SPA)

สัญญาจะระบุถึง:

• ราคาซื้อ
• กำหนดการชำระเงิน
• วันที่โอน
• หน้าที่ของทั้งสองฝ่าย

5. การโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

การโอนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้ายเกิดขึ้นที่ กรมที่ดินของไทย

ในขั้นตอนนี้:

• โอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ
• ชำระภาษีและค่าธรรมเนียม
• อัปเดตเอกสารสิทธิ์

ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มีค่าธรรมเนียมจากหน่วยงานราชการหลายรายการ

ค่าใช้จ่ายทั่วไป:

ค่าธรรมเนียม	ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ
ค่าธรรมเนียมการโอน	2 % ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
อากรแสตมป์	0.5 %
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	แตกต่างกันไป
ค่าธรรมเนียมทนายความ	ขึ้นอยู่กับสำนักงาน

ในการทำธุรกรรมหลายกรณี ค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักถูกแบ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย

ราคาบ้านและคอนโดในหัวหิน

หัวหินกลายเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในหมู่ชาวต่างชาติในประเทศไทย

ช่วงราคาทั่วไป:

ประเภทอสังหาริมทรัพย์	ช่วงราคา
คอนโดมิเนียม	2 – 6 ล้านบาท
ทาวน์เฮาส์	3 – 7 ล้านบาท
พูลวิลล่า	6 – 20 ล้านบาท
วิลล่าระดับหรู	มากกว่า 20 ล้านบาท

ราคาจะขึ้นอยู่กับทำเล คุณภาพของโครงการ และระยะทางจากชายหาด

ข้อผิดพลาดที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักทำ

ผู้ซื้อชาวต่างชาติบางครั้งต้องเผชิญปัญหาเพราะไม่เข้าใจกฎหมายท้องถิ่นอย่างถ่องแท้

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย:

• ซื้อที่ดินในนามของชาวต่างชาติโดยตรง
• ใช้โครงสร้างผู้ถือหุ้นแทน (nominee) ที่ผิดกฎหมาย
• ข้ามขั้นตอนการตรวจสอบทางกฎหมาย
• ไม่ตรวจสอบโควต้าต่างชาติของคอนโด
• เชื่อในข้อตกลงที่พูดกันปากเปล่า

การทำงานร่วมกับทนายความที่มีประสบการณ์และนายหน้าอสังหาฯ ที่เชื่อถือได้จะช่วยลดความเสี่ยงได้มาก

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นการลงทุนที่ดีหรือไม่?

สำหรับชาวต่างชาติหลายคน อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่ได้เป็นเพียงการลงทุน แต่ยังเป็นการเลือกไลฟ์สไตล์

ข้อดีได้แก่:

• ราคาที่ยังเข้าถึงได้
• ความต้องการเช่าที่สูงในพื้นที่ท่องเที่ยว
• คุณภาพชีวิตที่ดี
• ชุมชนชาวต่างชาติที่เติบโตต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม กฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากประเทศตะวันตก ผู้ซื้อควรเข้าใจกรอบกฎหมายให้ชัดเจนก่อนการลงทุนทุกครั้ง

i24 Global ช่วยคุณได้อย่างไร

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีความซับซ้อนทางกฎหมายและต้องการการวางแผนอย่างรอบคอบ ที่ i24 Global เรามอบบริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติทั่วประเทศไทย:

• ค้นหาอสังหาริมทรัพย์และให้คำแนะนำด้านตลาด
• ประสานงานการตรวจสอบทางกฎหมาย
• แนะนำทนายความและนายหน้า
• ตรวจสอบโควต้าต่างชาติ
• ช่วยดำเนินเรื่อง FET (Foreign Exchange Transaction Form)
• สนับสนุนการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
• ตรวจสอบสัญญาเช่าระยะยาว
• จัดตั้งบริษัทเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์ (ในกรณีที่กฎหมายอนุญาต)
• บริการแปลและจัดการเอกสาร
• ประสานงานการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบเต็มรูปแบบ

เราสื่อสารภาษาอังกฤษได้อย่างคล่องแคล่ว และเข้าใจความท้าทายเฉพาะที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องเผชิญเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เป้าหมายของเราคือทำให้การซื้อของคุณโปร่งใส ปลอดภัยทางกฎหมาย และไร้ความเครียด

ติดต่อเราวันนี้ทาง WhatsApp, LINE หรือโทรศัพท์ที่หมายเลข +66600035933 ไม่ว่าคุณจะเพิ่งเริ่มพิจารณาทางเลือกการลงทุนหรือพร้อมที่จะซื้อ เรายินดีช่วยดูแลคุณในทุกขั้นตอนของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย