การ ซื้อ ทรัพย์ สิน ใน ประเทศ ไทย – กฎ ทาง กฎหมาย และ สิ่ง ที่ คน ต่าง ชาติ ต้อง รู้ จัก (2026 ไกด์)

การ ซื้อ ที่ ดิน ใน ประเทศ ไทย อาจ เป็น การ ลง ทุน ที่ ดี เยี่ยม หรือ เป็น การ ตัดสิน ใจ ใน เรื่อง รูป แบบ ชีวิต. อย่าง ไร ก็ ตาม โครง สร้าง ทาง กฎหมาย ต่าง จาก ยุโรป หรือ สหรัฐ มาก. คน ต่าง ชาติ ไม่ อาจ ซื้อ ที่ ดิน โดย ตรง ได้ และ การ เข้าใจ กฎ ต่าง ๆ ผิด อาจ มี ราคา แพง.

2026 ด้านล่างนี้เป็นคําอธิบายที่ชัดเจนของกรอบนโยบายทางกฎหมายสําหรับชาวต่างชาติที่ซื้อทรัพย์สินในประเทศไทย ในปี ค.ศ.

คน ต่าง ชาติ จะ มี ทรัพย์ สิน ใน ประเทศ ไทย ได้ ไหม?

คําตอบสั้นๆ:

คนต่างถิ่นเป็นเจ้าของได้ ถุงยางแต่โดยทั่วไปไม่สามารถเป็นเจ้าของ ที่ดิน โดยตรง

กฎหมายทรัพย์สินไทยแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินออกจากการเป็นเจ้าของอาคารอย่างชัดเจน การ เข้าใจ ความ แตก ต่าง นี้ สําคัญ มาก.

1. ซื้อคอนโดมิเนียม (เป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยที่สุด)

คอนเนมิเนียมเป็นประเภทเดียว ของทรัพย์สินที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้โดยตรงในประเทศไทย

ข้อ กําหนด ทาง กฎหมาย:

• กฎต่างประเทศโควตา: สูงสุด 49% ของพื้นที่รวมในอาคารถุงยางอนามัยใด ๆ สามารถเป็นเจ้าของต่างประเทศ ที่เหลือ 51% ต้องเป็นเจ้าของไทย
• ความเป็นเจ้าของแบบอิสระ: คุณได้รับ บันทึกย่อ จดทะเบียนในชื่อของคุณ
• การส่งถ่ายข้อมูลแบบแลกเปลี่ยนต่างประเทศ: เงินที่ซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศ ธนาคารของคุณจะออก แบบฟอร์มแลกเปลี่ยนภาษาต่างประเทศ (FETF) เพื่อเป็นการพิสูจน์

ข้อดี:

• การเป็นเจ้าของกฎหมายเต็มที่ คุณเป็นเจ้าของหน่วย ไม่ใช่เช่า
• สามารถขาย ค่าเช่า หรือส่งผ่านมรดกได้
• ไม่มีคู่ค้าชาวไทยหรือบริษัท
• ล้างการป้องกันทางกฎหมายภายใต้กฎหมายไทย

โพรเซส:

1. ตรวจสอบว่าอาคารยังมีโควตาต่างประเทศอยู่
2. การ ติด ต่อ ฝาก รัก
3. โอนเงินจากต่างประเทศ (เก็บเอกสารธนาคาร)
4. ลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ที่กระทรวงที่ดิน
5. รับส่วนชื่อหัวเรื่อง Chanote ในชื่อของคุณ

การใช้งานค่าใช้จ่ายต่าง ๆ:

• ค่าถ่ายโอน: 2% ของค่าที่ลงทะเบียนไว้ (ปกติแบ่ง 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย)
• หน้าหลัก: 0.5% (หากใช้ได้)
• การรักษาภาษี: ส่วนใหญ่จ่ายโดยผู้ขาย
• ค่าธรรมเนียมตามกฎหมาย: ค่าเบี่ยงเบนมาตรฐาน

2. ทรัพย์ สินแบบ Letsholes (รวมสําหรับบ้านและบ้าน)

เนื่อง จาก ชาว ต่าง ชาติ ไม่ สามารถ เป็น เจ้าของ ที่ ดิน ได้ จึง มี การ ใช้ สัญญา เช่า บ้าน และ คฤหาสน์ โดย ทั่ว ไป.

วิธีการทํางาน:

• คุณเช่าที่ดิน (และมักจะเป็นอาคาร) สําหรับระยะเวลาที่คงที่
• สัญญาเช่ามาตรฐาน: 30 ปี (พระราชบัญญัติอนุญาต)
• Recurable: บ่อยครั้งที่มีโครงสร้างเป็น 30+30 ปี (90 ปีรวม) แต่เพียง 30 ปีแรกได้รับการรับรองตามกฎหมาย

การ พิจารณา ที่ สําคัญ:

• 30 ปีแรกสามารถบังคับใช้ได้ ได้ รับ การ จด ทะเบียน ที่ แผนก แผ่น ดิน
• ส่วนขยายไม่ถูกรับรอง: เทอมที่สองและสาม 30 ปีขึ้นอยู่กับความเต็มใจของเจ้าของบ้านที่จะปรับปรุง
• Lessold ที่ลงทะเบียนในโฉนดชื่อเพลง: นี้ปกป้องสิทธิของคุณในช่วงสัญญาเช่า

ข้อดี:

• การเข้าถึงคุณสมบัติบนบก (ชัยชนะ, บ้าน)
• ราคาที่ถูกกว่าคอนโดฟรีโฮลที่ถูกกว่า
• สามารถสืบทอดหรือขายได้ (โดยความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน)

ข้อ เสีย:

• คุณไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน
• การซ่อมแซม LED ไม่ใช่โดยอัตโนมัติ
• ค่า เช่า อาจ ได้ รับ ผล กระทบ จาก คํา เช่า ที่ ยัง เหลือ อยู่

3. เจ้าของบริษัทไทย (Legal Complex).

ชาว ต่าง ชาติ บาง คน ตั้ง บริษัท จํากัด ภาษา ไทย เพื่อ ซื้อ ที่ ดิน. ในทางเทคนิคแล้ว นี่เป็นกฎหมายแต่เข้มงวดมาก

โครงสร้าง:

• คน ต่าง ชาติ มี หุ้น ของ บริษัท ถึง 49%
• ผู้ถือหุ้นไทยเป็นเจ้าของ 51% (ต้องเป็นผู้ถือหุ้นที่แท้จริง ไม่ใช่ผู้รับเหมา)
• บริษัทซื้อและเป็นเจ้าของที่ดิน

ความเสี่ยงทางกฎหมาย:

• ผู้ถือหุ้นโนมีนผิดกฎหมาย การใช้ชาติไทยที่ไม่ลงทุนจริงๆ เป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย (พระราชบัญญัติธุรกิจไทย)
• การตรวจสอบของรัฐบาล: เจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบ การจัดการของผู้เข้าแข่งขัน และการเป็นเจ้าของโมฆะ
• การทําตามคอมพลีเมนต์: การ ตรวจ สอบ ประจํา ปี การ เก็บ ภาษี การ ประชุม ต่าง ๆ

เมื่อ ใช้ การ ได้ ผล

• การดําเนินธุรกิจที่แท้จริงในประเทศไทย (โฮเทล, สุขาภิบาล, ภัตตาคาร)
• หุ้นส่วนธุรกิจไทย เป็นนักลงทุนจริง ๆ ที่มีส่วนสนับสนุนเงินทุนตามกฏหมาย
• บริษัท ทํางานอย่างกระตือรือร้นและสร้างรายได้

คําเตือน: การใช้ผู้ถือหุ้นเพื่อลดความเป็นเจ้าของที่ดิน เป็นเรื่องผิดกฎหมายและเสี่ยง คุณสมบัติที่ซื้อแบบนี้สามารถถูกยึดได้

4 การ สมรส กับ ชาติ ไทย

ถ้าคุณแต่งงานกับชาวไทย คุณก็ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้โดยตรง อย่าง ไร ก็ ตาม คู่ สมรส ชาว ไทย ของ คุณ สามารถ เป็น เจ้าของ ที่ ดิน และ มี การ คุ้มครอง ทาง กฎหมาย สําหรับ คุณ.

วิธีการทํางาน:

• ที่ดินถูกจดทะเบียนในชื่อ คู่ของคุณชาวไทย
• คุณต้องลงนามในประกาศที่กระทรวงที่ดิน ระบุว่าเงินที่ใช้เป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรส (ไม่เป็นเจ้าของร่วม)
• คุณเป็นเจ้าของ การสร้าง ในดินแดนต่างๆ

ป้องกันตามกฎหมาย:

• ข้อตกลงอุตุนิยมวิทยา: ให้ คุณ ใช้ เวลา ตลอด ชีวิต และ ได้ รับ ประโยชน์ จาก ทรัพย์ สิน นั้น (แม้ ว่า การ สมรส จะ สิ้น สุด ลง)
• อภิสิทธิ์: ให้คุณได้เป็นเจ้าของอาคาร (บ้าน) ที่แยกออกจากดินแดน
• ข้อตกลงลาออกจาก: คู่ สมรส ของ คุณ เช่า ที่ ดิน ให้ คุณ ได้ นาน ถึง 30 ปี

พิจารณา การ หย่า ร้าง หรือ การ เสีย ชีวิต:

• หาก ไม่ มี การ คุ้มครอง ทาง กฎหมาย คุณ อาจ สูญ เสีย การ เข้า ไป ใน ที่ ดิน นั้น
• สิทธิ มนุษย ชน และ ความ เป็น ใหญ่ สามารถ ปก ป้อง ผล ประโยชน์ ของ คุณ
• ข้อ ตก ลง พิเศษ อาจ ช่วย อธิบาย เรื่อง กรรมสิทธิ์ ใน ทรัพย์ สิน ให้ กระจ่าง ได้

5 โครงสร้างทางเลือก

University (ขวาที่จะใช้)

2561. ไมโครซอฟต์ให้สิทธิตามกฏหมายในการครอบครองและใช้ที่ดินตลอดชีวิต (หรือเกิน 30 ปี ซึ่งจะสั้นกว่า).

• ได้ รับ การ จด ทะเบียน ที่ แผนก แผ่น ดิน
• ไม่สามารถยกเลิกได้โดยเจ้าของที่ดิน
• จงตายตามกรรมของเจ้าเถิด
• มีประโยชน์สําหรับการเกษียณอายุ

ซูเปอร์ไฟแนนซ์ (สร้างสิทธิ์)

ให้คุณได้เป็นเจ้าของอาคารหรือโครงสร้าง บนที่ดินของคนอื่น

• ใช้ได้ถึง 30 ปี (ใหม่)
• ลงทะเบียนที่กระทรวงการต่างประเทศ
• คุณสามารถขายอาคารได้อย่างอิสระ

เอกสาร ทาง กฎหมาย ที่ คุณ จําเป็น ต้อง มี

เมื่อ ซื้อ คอน โด:

• พาสปอร์ตที่ถูกต้อง ด้วยวีซ่าปัจจุบัน
• แบบฟอร์มแลกเปลี่ยนภาษาต่างประเทศ (FETF) - กองทุนพิสูจน์หลักฐานมาจากต่างประเทศ
• การ ขาย และ การ ซื้อ
• เอกสารการถ่ายโอน ใน เขต ทํา งาน
• ใบรับรองการเป็นเจ้าของ Condominium (เสียงแหลม)

เมื่อทําการลบคุณสมบัติ:

• สัญญายกเลิก (Thai and English version)
• คัดลอกโฉนดที่ดิน (เสียงแหลม)
• การ จด ทะเบียน ที่ สํานักงาน ดิน (การบังคับ)
• พิสูจน์การชําระเงิน

สําหรับเจ้าของบริษัท:

• เอกสารลงทะเบียนของบริษัท
• ข้อตกลงผู้ถือหุ้น
• เม อร์นันดัม และ บทความ เกี่ยว กับ การ คบหา สมาคม
• หลักฐานการลงทุนที่แท้จริงของผู้ถือหุ้นชาวไทย

ภาษี และ เฟ

การซื้อคุณสมบัติ:

• ค่าถ่ายโอน: 2% ของค่าคุณสมบัติที่ลงทะเบียนไว้
• หน้าหลัก: 0.5% (ถ้าใช้ได้, มักจะถูกยกเว้นถ้าจ่ายค่าโอน)
• การรักษาภาษี: อัตราการก้าวหน้าตามมูลค่าทรัพย์สิน (ตามปกติขายเป็นความรับผิดชอบ)
• ภาษีธุรกิจ: 3.3% (หากทรัพย์สินที่ขายได้น้อยกว่า 5 ปี)

คุณสมบัติเจ้าของ:

• ภาษีสมบัติประจําปี: 0.02%-0.1% ของค่าที่ประเมินได้ (สําหรับคุณสมบัติที่อยู่อาศัย)
• ค่าธรรมเนียมของคอนโด: Varies by build (ตัวอย่างคือ 30–80 THB ต่อตารางต่อเดือน)
• ความจุ: ไฟฟ้า น้ํา อินเตอร์เน็ต (ถ้า ใช้ ได้)

คุณสมบัติของการขาย:

• ภาษีรายได้ทุน: รวมอยู่ในการคํานวณภาษี
• บริษัทอสังหาริมทรัพย์: โดยทั่วไป 3-5% (ต่อรอง)

หลุม พราง ทั่ว ไป และ วิธี หลีก เลี่ยง หลุม พราง

1. โครงสร้างผู้ถือหุ้นโนมีเน

ความเสี่ยง: การใช้ผู้เข้าซื้อไทยเพื่อเป็นเจ้าของ 51% ของบริษัทนั้นผิดกฎหมาย และส่งผลให้ยึดทรัพย์สินได้

ทาง แก้: ใช้โครงสร้างของบริษัทเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ถูกต้องตามกฏหมาย กับหุ้นส่วนชาวไทยอย่างแท้จริง

2. ไม่ลงทะเบียน LES

ความเสี่ยง: การเช่าที่ไม่ได้รับอนุญาตตลอด 3 ปี ตามกฎหมายถ้าเจ้าของที่ดินขายที่ดิน

ทาง แก้: ลงทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาวที่กระทรวงแผ่นดิน

3. ข้อ ตก ลง เรื่อง การ สมรส

ความเสี่ยง: คํา สัญญา ที่ น่า ทึ่ง เกี่ยว กับ การ ทํา สัญญา เช่า ใหม่ หรือ สิทธิ ใน การ สร้าง อาคาร นั้น ไม่ อาจ ทํา ได้.

ทาง แก้: เพื่อให้แน่ใจว่าข้อตกลงทั้งหมดจะถูกเขียนขึ้น ในภาษาไทยและภาษาอังกฤษ และจดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

4. ไม่มีประสิทธิภาพพอ

ความเสี่ยง: การ ซื้อ ทรัพย์ สิน โดย ไม่ มี การ ระบุ ชื่อ, หนี้ ที่ มี อยู่, หรือ ข้อ พิพาท ทาง กฎหมาย.

ทาง แก้: ให้กระทําเต็มกําลัง:

• ตรวจ โฉนด ชื่อ เสียง ที่ แผนก แผ่น ดิน
• ไม่ มี การ ตรวจ สอบ การ กู้ ยืม ที่ โดด เด่น หรือ การ โกหก
• ยืนยันการอนุญาตให้ก่อสร้าง (สําหรับบ้าน/ Villys)
• คอนโด ทบทวน การ จัด การ เรื่อง การ เงิน และ สุขภาพ ทาง การ เงิน

5. ไม่สนใจข้อเรียกร้องแลกเปลี่ยนต่างประเทศ

ความเสี่ยง: ถ้าไม่มีเอกสาร FETF คุณก็ไม่สามารถลงทะเบียนเป็นเจ้าของคอนโดได้

ทาง แก้: โอนเงินจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ และเก็บเอกสารธนาคารทั้งหมด

การ ค้า และ การ ค้า

ธนาคารไทยแทบจะไม่ให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกับชาวต่างชาติยกเว้น:

• คุณมีใบอนุญาตทํางานไทย
• คุณสามารถแสดงรายได้คงที่ในประเทศไทย
• คุณให้หลักประกันที่สําคัญ

เงื่อนไขมาตรฐานของมอร์แกจ (ถ้าอนุมัติ):

• Loan- to- value (LTV): 50-70% (ต่ํากว่าสําหรับชาวต่างชาติ)
• อัตราดอกเบี้ย: 5x7% ต่อปี
• คําย่อ: 10-20 ปี

ผู้ ซื้อ ชาว ต่าง ประเทศ ส่วน ใหญ่ ซื้อ เงิน สด หรือ เงิน ที่ ปลอด ภัย ใน ประเทศ ของ ตน.

มรดก และ การ วาง แผน เรื่อง การ เงิน

คอนโดที่เป็นเจ้าของต่างประเทศ สามารถเป็นมรดกตามพินัยกรรม หรือกฎหมายประเทศของคุณ

จุด สําคัญ:

• พินัยกรรม (ทั้งในประเทศไทยและประเทศของคุณ)
• ลงทะเบียนภาษาไทยที่ Amphoe ท้องถิ่น (สํานักงานจํากัด) หรือสถานทูต พ.ศ.
• รัชทายาทสามารถสืบทอดได้ แต่ต้องปฏิบัติตามกฏเกณฑ์ต่างประเทศถ้าขาย
• คุณสมบัติของ LEscheold: ลิขสิทธิ์อาจไม่มีการโอนโดยอัตโนมัติ (ใช้ในสัญญาเช่า)

ตําแหน่ง ที่ ดี ที่ สุด สําหรับ ผู้ ซื้อ ทรัพย์ สิน ใน ต่าง ประเทศ

กรุงเทพฯ

• ต้องการคอนโดสูงสุด
• การ เช่า ที่ เข้ม แข็ง เกิด ผล ใน บริเวณ ใจ กลาง (Sukhumvit, Silom, Sathorn)
• ราคา: 80,000–300,000+TB ต่อตาราง

ภูเก็ต

• ความ นิยม ชม ชอบ สําหรับ คฤหาสน์ และ ทรัพย์ สิน ของ ผู้ เช่า
• พื้น ที่ ท่อง เที่ยว ที่ สูง – อาจ เป็น ที่ เช่า ที่ ดี
• prices: 100,000–400,000+TB ต่อตารางสี (conds)

ฮิน

• ราคาถูกกว่ากรุงเทพฯ หรือภูเก็ต
• ได้รับความนิยมที่มีเกษียณอายุและ expats ในระยะยาว
• ผสมคอนโดและบ้านพักตากอากาศ
• ราคา: 50,000-150,000 ทีบี ต่อตาราง

เชียงมา

• ค่า ครอง ชีพ ต่ํา
• การเติบโตของชุมชน
• ดีสําหรับบ้านระยะยาว
• ราคา: 40,000 - 100,000 ทีบี ต่อ ตาราง

ปัตตายา

• การ หา คอนโด ให้ มาก
• ความนิยมที่มีเกษียณอายุ
• การจัดอันดับการซ้อนภาพ
• ราคา: 40,000 - 120,000 ทีบี ต่อ ตาราง

การ ทํา งาน กับ เจ้า หน้าที่ ธนาคาร จริง

การ ใช้ เครื่อง มือ ที่ มี ใบ อนุญาต และ มี ชื่อ เสียง สามารถ ประหยัด เวลา และ ลด ความ เสี่ยง.

จะ มอง หา อะไร:

• จดทะเบียนร่วมกับคณะกรรมการการลงทุนแห่งประเทศไทย (BOI) หรือสมาคมอาชีพ
• ภาษาอังกฤษพูด (สําหรับการสื่อสารที่ชัดเจน)
• ประสบการณ์ ของ คน ต่าง ชาติ
• การ ถ่าย เลือด

เจ้าหน้าที่คณะกรรมการ:

• โดยทั่วไป 3-5% ของราคาขาย
• ปกติจ่ายโดยผู้ขาย แต่ตรวจสอบก่อนที่จะดําเนินการ

การ ช่วย เหลือ ตาม กฎหมาย

การจ้างทนายความชาวไทย ที่เชี่ยวชาญในกฎหมายทรัพย์สิน เป็นสิ่งจําเป็น

พวก เขา ให้ บริการ:

• ความพยายามตามควรบนชื่อคุณสมบัติ
• การ ทบทวน สัญญา และ ข้อ ตก ลง
• การ จด ทะเบียน การ ซื้อ ขาย ที่ แผนก แผ่น ดิน
• ตั้งค่าโครงสร้างของบริษัท (หากทําได้)
• การ วาง แผน อย่าง ถูก ต้อง และ จะ เตรียม การ

กฎหมาย เฟซ:

• คอน โด ซื้อ: 30,000–80,000 ทีบี
• สัญญาลาเซโฮลด์: 20,000 –50,000 ทีบี
• ตั้งค่า บริษัท: 50,000-1150,000 THB

คําแนะนําสุดท้าย

การปฏิบัติที่ดีที่สุด:

• ทํา งาน วิจัย ของ คุณ: เข้าใจกฎหมายทรัพย์สินไทยก่อนที่จะทําการ
• จ้างมืออาชีพ: ใช้ตัวแทนใบอนุญาตและทนายความประสบการณ์
• ลงทะเบียนทุกอย่าง: LES, usfuructs, และ Superfis ต้องลงทะเบียนว่าบังคับได้
• เก็บเอกสาร: โดยเฉพาะ FETF เพื่อซื้อคอนโด
• ทํา ตาม ความ เป็น จริง เข้าใจหรือไม่ว่านามสกุลไม่รับประกัน
• หลีก เลี่ยง สิ่ง ปลูก สร้าง ที่ ผิด กฎหมาย: บริษัทโนมีน สามารถส่งผลให้เสียทรัพย์สินของคุณ

ไอ24 ระดับ โลก ช่วย ได้ อย่าง ไร?

I24 Global เราสนับสนุนผู้ซื้อต่างชาติ ตลอดกระบวนการซื้อทรัพย์สินในประเทศไทย:

• ความช่วยเหลือการค้นหาในคุณสมบัติ - ช่วยหาทรัพย์สินที่เหมาะสม สําหรับความต้องการและงบประมาณ
• อ้างอิงทางกฎหมาย - ติดต่อกับทนายที่มีประสบการณ์
• รองรับการทํางานอย่างเหมาะสม - ตรวจสอบชื่อเอกสาร
• บริการแปลภาษา - แน่ใจว่าคุณเข้าใจข้อตกลงทั้งหมด
• Visa และการวางแผนที่อยู่อาศัย - การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้วีซ่า
• การรองรับการย้ายตําแหน่งเต็มรูปแบบ - จากการซื้อที่ดินเพื่อตั้งรกราก

ติดต่อเราผ่านทางสิ่งที่ ISApp, line, หรือโทรศัพท์ที่ +66600035933 เพื่อหารือเกี่ยวกับแผนการซื้อทรัพย์สินของคุณ เราจะแนะนําคุณผ่านกระบวนการนี้ และช่วยให้คุณตัดสินใจได้ถูกต้องตามกฎหมาย